导语：房屋，既是生活必需品又具备一定的投资价值。新冠疫情当前，公寓和房屋价格稳步上涨的时代即将结束吗？是的，很快，德意志银行这样说。

 

柏林：十年间高达四分之三的涨幅

Berlin: Wohnungen kosten 75 Prozent mehr als vor zehn Jahren

 

Der Immobilienmarkt boomt, in Berlin ganz besonders. Obwohl der Deckel auf den Mieten sitzt, steigen Berlins Immobilienpreise. Wohnungen kosten 75 Prozent mehr als vor zehn Jahren, Eigenheime 63 Prozent.

房地产市场蓬勃发展，在柏林尤甚。尽管租金受到限制，柏林的房地产价格却仍在上涨。公寓的价格比十年前高出75％，而房屋的价格则高出63％。

 

Minus fünf Prozent bei Immobilien Deutsche Bank sagt sinkende Häuserpreise voraus– auch für Berlin

德意志银行预言：2024年，德国房地产负增长5%，包括柏林

Sinkende Preise für Häuser und Wohnungen in Deutschland, ein Minus von fünf Prozent – das sagen die Konjunkturforscher der Deutschen Bank für das Jahr 2024 voraus– auch für Berlin. Die überraschende Prognose wurde nun im "Deutschland-Monitor" des Kreditinstituts veröffentlicht. Darin kündigen die Marktforscher an, dass der "Hauspreiszyklus enden könnte" und begründen das mit einer nachlassenden Knappheit an Wohnraum aufgrund von geringerer Zuwanderung während der Pandemie.

德意志银行的经济研究人员预测，2024年德国房屋和公寓的价格将下跌5％——即使是柏林也不例外。这一劲爆消息现已发布在该行的“德国监测”中。市场研究人员在报告中称，“房价上涨周期可能结束”，并援以新冠疫情期间移民人数减少，居住空间相对增多来证明这一点。

 

Die Prognose kommt überraschend. Berlins Senator für Stadtentwicklung und Wohnen Sebastian Scheel (Linke) etwa rechnet fest mit wieder kräftig zulegender Zuwanderung, sobald die Pandemie eingedämmt ist - weil Deutschlands Konjunktur weniger stark einbricht als jene anderer europäischer Länder und besonders „Schwarmstädte“ wie Berlin und die anderen Ballungsgebiete Firmen und viele Jobsuchende aus dem Ausland anzieht.

这项预言是令人惊讶的。柏林城市发展与住房参议员塞巴斯蒂安·舍尔（Sebastian Scheel）坚信，一旦疫情得到遏制，移民人数将再次急剧上升，因为比起其他欧洲国家，德国的经济下滑幅度尚可，尤其是像柏林和其他大都市这些热门地区的公司吸引了许多来自国外的求职者。

 

Auch Berlins Wirtschaftsförderer hatten trotz Krise eine robuste Entwicklung von Industrie und Start-ups in der Region festgestellt. „Im Jahr 2021 dürfte der Zyklus dank Niedrigzinsumfeld, fundamentaler Angebotsknappheit und aktueller Unterbewertung intakt bleiben“, schreiben die Experten der Deutschen Bank weiter. „Jedoch legen unsere Analysen nahe, dass der bundesweite Preiszyklus in dieser Dekade zu Ende geht.“ Es gebe zwar „Unsicherheiten“, dennoch halte das Kreditinstitut „ein Zyklusende im Jahr 2024 für wahrscheinlich“.

尽管危机当前，柏林当局也仍然注意到了该地区工业和新兴企业的强劲发展。德意志银行专家在报告中继续写道：“到2021年，由于低利率，基本的供应短缺和当前较低的估值，这一周期应该保持不变。”“但是分析表明，全国范围内的价格周期将在这十年内结束。”尽管存在“不确定性”，但该行认为“周期的结束很可能在2024年”。

 

Endet der Zyklus tatsächlich im Jahr 2024, dann rechnen die Volkswirte mit einem Rückgang der „nominalen Hauspreise“ für einen Zeitraum von drei Jahren um insgesamt fünf Prozent. Von einer „Korrekturphase“ ist in dem Bericht die Rede, einer „zwischenzeitlichen Preisdelle“.

如果周期实际上在2024年结束，则经济学家预计三年内“票面房价”将总共下降5％。该报告中谈到“修正阶段”，即“在此期间的价格洼地”。

 

Für die Investoren wäre das kein Anlass zur Sorge, denn auf die ganze Dekade betrachtet, bleibe es bei einem „Plus von rund 24 Prozent“. Jedenfalls wenn man anschließend wieder den langjährigen Anstieg von rund 2,5 Prozent jährlich unterstellt. Auch würde bei diesem Szenario die „Mietrendite“ steigen „auf rund vier Prozent“, was wiederum für institutionelle Investoren attraktiv sei.

对于投资者而言，这波预测并不会引起惶恐，因为在整个十年中，假定长期增长率约为2.5%左右，它仍将保持“约24％的加成”。在这种情况下，租金收益率也将“增加到百分之四”，这反过来将吸引投资者。

 

Besonders lange Zyklen in Berlin und Leipzig

柏林和莱比锡的循环周期将特别长

„Besonders lang laufende Zyklen erwarten wir für Berlin und Leipzig“, heißt es in dem Bericht weiter. Berlin sei „auf dem Weg zu einer globalen Metropole“, hier könnte sich die Entwicklung also erst 2026 bemerkbar machen. Leipzig profitiere von einem „besonders kräftigen regionalen Zuzug“, weil Kreise und Dörfer ihre Einwohner an die „Metropolregion“ verlieren.

“预计柏林和莱比锡的循环周期将特别长。”——报告如是说。柏林“正在迈向全球大都市”，因此直到2026年才能在这里显著体现出该种发展。莱比锡得益于“特别强大的虹吸效应”，因为各地区和乡村的居民正涌入到“大都市区”。

 

Für dieses Szenario führen die Forscher unter anderem das Verhältnis zwischen den Immobilienpreisen zu den Mieten sowie zu den Einkommen an. Denn wenn das Mieten einer Immobilie günstiger ist als die Belastung durch die Kosten eines Erwerbs, sinken Interesse und Nachfrage nach Immobilien. Dasselbe gilt, wenn das Einkommen einen Erwerb gar nicht erst zulässt, weil die Preise unerschwinglich sind.

对于这种情况，研究人员引用了房地产价格与租金和收入之间的关系。如果租房比买房便宜，那么人们对房地产市场的热情和需求就会减少。该规律同样适用于收入无法承受高昂的价格而导致人们无力购买的情况。

 

Demnach ist der „faire Wert“ einer Immobilie im Jahr 2025 überschritten, „folglich sinken für viele Investoren die Anreize zu kaufen und der Zyklus würde zu Ende gehen“. Für die „A-Städte“ liege das so ermittelte Ende des Zyklus im Jahr 2023 - wobei Berlin laut Analyse einige Jahre später folgen würde.

据此，到2025年，房地产的“公允价值”将被超过，“结果，许多投资者的购买意愿将下降，周期将结束”。对于“A级城市”来说，这种周期将在2023年结束。根据分析，柏林将晚几年结束该周期。

 

相关拓展：

柏林房价：相比于德国其他城市，2012年以前，柏林的房价一直不温不火，但近年来保持着较高的增长率。18年巴菲特进军柏林房地产加剧了这一趋势。此外，柏林房地产未来预期、租金涨幅和投资总额皆排名欧洲第一。

公允价值：公允价值是指一项资产或负债在自愿双方之间现行交易时，不是强迫销售所达成的购买、销售或结算的金额。

票面价值：票面价值也称为面值或帐面价值，是指资产在某一特定时间段的设定价值。在大多数情况下，票面价值不同于实际价值，这是考虑到通货膨胀而调整的资产价值。

虹吸效应：中心城市有着更好的软硬件条件，会持续吸引周边地区的发展要素，包括人和资本。随着资源的聚集，周边城市的人才会逐渐流失，涌入到中心城市。

 

词汇积累：

der Immobilienmarkt, ..e 房地产市场

ankündigen vt. 预告

die Knappheit, -en 缺乏

nachlassen vi. 减少

die Pandemie, -n 大流行病

eindämmern vi. 打瞌睡，半梦半醒 此处：得到遏制，好转

das Ballungsgebiet, -e 人口稠密的地区

das Start-up, -s 创业公司

intakt Adj. 完好的，没有瑕疵的

die Metropole, -n 大都市

das Szenario, ...rien 场景，氛围

unerschwinglich Adj. 过于昂贵的，无力支付的

der Anreiz, -e 鼓励，推动

 

素材来源：

1. en/

2. -berlin/

 

译：@Beatrice

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